地产过户FAQ

我们华人大家庭中，经常出现大家共同购房的情况。出现两个以上的屋主在法律上就会涉及到共有关系。在法律上的房产的共有关系一共有三个情况。第一种类型叫按份共有。法律上的术语叫Tenants in common，这个意思就是说不同的屋主可以按照不同的份额来拥有这套房产。举个例子，比如说兄弟两个购买这个房产，大家可以在房契上写清楚，哥哥拥有50%的产权，弟弟拥有50%的产权，这个就叫按份共有，一个人一份的。
第二种情况叫Joint tenants with the right of survivorship，翻译成中文叫共同共有加长命契的形式，意思就是说，如果两个屋主都在世的时候，这个份额是大家共同拥有的；但是如果一个屋主先去世了，那么存活的这个屋主就会自动享有全部的产权。这种情况经常出现在父母子女之间，比如爸爸妈妈和小孩买了这个房子，那么大家经常写上共同共有加长命契，万一哪天，自然规律父母先走掉了，这个房产就可以100%过到小孩的名下。这种情况不需要交遗产税，也不需要走遗产法院的法律程序。对比刚才第一种情况按份共有，如果大家写清楚份额了，如果一方的屋主去世了，那去世的屋主的份额就属于他的遗产，就要走遗产法院的程序。或者它的价值高到一定程度的话，还有可能要交遗产税。
第三种共有形式是夫妻之间特有的一种共有形式，法律上叫Tenants by the entirety. 是说夫妻都在世的时候大家共同拥有，如果一方去世的话，存活的这一方会100%自动拥有这个产权。之所以把第三种情况单独列出来，是考虑到夫妻共同购房，可能在将来两个人不想共同生活了，想要离婚，那就会适用离婚时的安排。
在买房时，到底自己的家庭适用以上三种情况中的哪一种呢？这个要根据自己家庭的实际情况，比如财务状况、血缘关系、亲属关系或以后的财务规划，每个家庭的情况不一样。如果不是很肯定最终采取哪种共有形式，可以找专业的律师咨询。

在买卖房产的过程中，经常会有人说，可能过户的时候，我没有办法过来，这样有办法进行过户吗？那这种情况我们可以通过做授权委托书来完成过户。

授权委托书的第一个要求是对于人的要求，做授权委托的人叫委托人，帮别人签过户文件的这个人叫做代理人。委托人和代理人他们在法律上都需要拥有完全民事行为能力。什么是完全民事行为能力呢？一般我们是从年龄和智力水平方面来评断。第一个，年龄，这个人需要是法律规定的成年人的年龄，你不能授权给一个10岁的小孩，他可能搞不清楚状况，没办法做决断。第二个，智力情况。智力情况并不是说要求委托人或代理人非常聪明、非常懂法律，不需要是一个专家。只要是一个正常人，有一个正常人的理解、行为能力和签字能力就可以了。这里举个例子，如果委托人是一个老人中心的老人家，已经失去知觉了，这种情况下他的智力水平就已经丧失民事行为能力了，他就不可以做授权委托书了。同样的，如果请一个代理人，他不能是智力有问题，或经常喝酒，喝醉了去签过户文件。

第二个要求是程序上的要求。因为做授权委托书委托人的签字是需要公证的。常见的公证是美国境内做的，也有在美国境外做的。这是两种完全不同的要求。如果在美国境内做的，你只要去美国境内任何一个公证地保，在公证人员的面前签字，公证地保给公证了，这个就是有效的。但是如果这个委托人在海外，比如在中国、在台湾，这个要求就比较特别。一定要到海外的美国领事馆，领事馆都有提供公证服务的。到了领事馆，领事官员会当着面签了字，替大家公证，这样的公证才是有效的。

最后要跟大家解释一下，哪些情况是不可以做授权委托书的。第一种情况是交易的房子是遗产，那么遗产有一个遗嘱执行人，这个人必须本人到场，法律不允许再做授权委托书了。第二种如果是信托在进行交易的话，那信托一般有个信托管理人，叫trustee，这个trustee在法律上来讲也不可以授权另外的代理人，必须本人到场签字。最后一种情况，如果交易当事方是一个公司，一般公司会在过户前做一个股东决议，这个股东决议会授权公司的一个官员替公司签字，这种情况这个官员就要本人替公司签字，不可以授权另外的人。